Klassische Bäderarchitektur

Die Villa Esperance gehört zu den prägnantesten Beispielen der Bäderarchitektur auf Rügen. Sie liegt unmittelbar im Ortszentrum, rund 100 m vom Strand entfernt. Typisch für den Baustil sind plastisch ausgearbeitete Reliefelemente, die markante Resalitgliederung mit vorgehängten Balkonen an der Vorderseite sowie luftige, weiß lackierte Holzbalkone an den Seitenfassaden. Ergänzt wird das charakteristische Erscheinungsbild durch fein akzentuierte Faschen an den Fenstern.

Die Villa wurde 1906 von Familie Krüger als Logierhaus errichtet und in den 1910er Jahren unter dem Namen „Villa Merkur“ weitergeführt. Nach bewegten Jahrzehnten, Enteignung in der DDR und langem Verfall, wurde sie ab 1998 als Hotel betrieben. Im Jahr 2020 ging das Gebäude an neue Eigentümer über, die den Ursprungsnamen wieder einführten und die Villa in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde grundlegend sanierten. Seit Sommer 2024 erstrahlt sie im neuen Glanz.

Bei den Umbaumaßnahmen galt es, historische Bausubstanz zu erhalten, originale Materialien zu rekonstruieren und gleichzeitig modernen Wohnkomfort dezent zu integrieren. Diese Balance stellte hohe Anforderungen an Planung, Ausschreibung und Bauausführung – insbesondere im Hinblick auf Kostensicherheit, Dokumentation und Qualitätssicherung.

Strukturierte Kostenplanung, passgenaue Ausschreibung

Schon in der frühen Planungsphase war klar, dass die exakte Erfassung und Strukturierung der voraussichtlichen Kosten bei diesem Projekt nur mit einem spezialisierten AVA-System zu bewältigen war. Erste Kostenschätzungen wurden auf Basis von Vergleichsobjekten und Erfahrungswerten strukturiert in ORCA AVA abgebildet. Dabei nutzten die Planer die DIN 276 als Kostenstruktur. Die einzelnen Kostengruppen wurden systematisch befüllt, sodass eine belastbare Gesamtschätzung entstand, die als Grundlage für die weiteren Planungsschritte diente.

Eine besondere Herausforderung in der Ausschreibungsphase: individuell auf die historischen Anforderungen zugeschnittene Leistungen zu formulieren. Standardisierte Texte reichten oft nicht aus, um die Komplexität der Restaurierungsarbeiten präzise zu erfassen. Das Projektteam erstellte daher in ORCA AVA eigene, individuelle Leistungsbausteine. Diese enthielten spezifische Textbausteine, Materialbeschreibungen und Ausführungshinweise, die exakt auf die Anforderungen des Denkmalschutzes zugeschnitten und mit Fachplanern und Restauratoren abgestimmt waren. Diese Flexibilität war essenziell, um sowohl den Anforderungen der Denkmalbehörden gerecht zu werden als auch den beteiligten Unternehmen eine klare und prüfbare Grundlage zu bieten.

Individuelle Leistungsbausteine

Die im Projekt entwickelten individuellen Leistungsbausteine wurden in einer projektspezifischen Bibliothek gespeichert und stehen nun für zukünftige Vorhaben dieser Art zur Verfügung. Dieses Vorgehen stärkt nicht nur die Effizienz, sondern fördert auch die fachliche Qualität im Bereich der Denkmalpflege. Darüber hinaus wurde das Projektteam intern im Umgang mit den neuen Leistungsbausteinen geschult. So konnte sichergestellt werden, dass alle Ausschreibungen fachlich korrekt und einheitlich aufgebaut waren.

Digitale Vergabeauswertung und Vergabetransparenz

Nach Einholung der Angebote wurden diese direkt in ORCA AVA importiert und mit der integrierten Preisspiegel-Funktion ausgewertet. Gerade bei nicht standardisierten Leistungen im Denkmalbereich ist ein transparenter Vergleich der Bieterangebote von besonderer Bedeutung. Unterschiede in der Kalkulation konnten genau nachvollzogen und bewertet werden. Auf dieser Basis konnten fundierte Vergabeempfehlungen ausgesprochen werden, bei denen nicht nur der Preis, sondern auch die fachliche Eignung im Sinne der denkmalgerechten Ausführung eine zentrale Rolle spielte.

Lückenlose Kostenkontrolle

Die Bauausführung war geprägt von zahlreichen Anpassungen und Nachsteuerungen – nicht zuletzt aufgrund von Funden und Befunden im Bestand. In solchen Situationen erwies sich ORCA AVA als verlässliches Werkzeug zur Kostenverfolgung. Änderungen in den Leistungsverzeichnissen, Nachträge oder neue Leistungen konnten strukturiert erfasst und den bereits vergebenen sowie prognostizierten Kosten gegenübergestellt werden. Diese Transparenz ermöglichte eine präzise Budgetsteuerung.

Nach der Vergabe wurden die beauftragten Kosten kontinuierlich im System gepflegt. Die Software ermöglichte eine laufende Gegenüberstellung von Kostenschätzung, Vergabe und Kostenstand, inklusive Nachträgen. So konnten potentielle Budgetabweichungen frühzeitig erkannt und steuernd eingegriffen werden.

Fazit: Ein Werkzeug, das Planungssicherheit schafft

Das Projekt zeigt, wie sich anspruchsvolle Denkmalsanierungen mit digitaler Unterstützung effizient und wirtschaftlich umsetzen lassen – auch unter Bedingungen, die weit über den Standard hinausgehen. Georg Monheim, Geschäftsführer der Baltic Seaside Development GmbH, bringt es auf den Punkt: „ORCA AVA war für das Projekt ein zentrales Werkzeug, das uns ermöglicht hat, trotz der hohen Komplexität und der denkmalpflegerischen Besonderheiten eine strukturierte und wirtschaftlich effiziente Projektabwicklung sicherzustellen. Die Möglichkeit, eigene Leistungsbausteine zu erstellen und flexibel auf sich verändernde Rahmenbedingungen zu reagieren, war dabei von entscheidendem Vorteil.“

ABBILDUNGEN
Fotos: © Uwe Gärtner
Screenshot: © Baltic Seaside Development GmbH